Ana Sayfa / Kira İlişkisi - Kiracılık ve Hukuki Boyutları

 Günümüzün en büyük hukuki problemlerinden biri mal sahibi ve kiracı arasında kira ilişkisinden ortaya çıkan sorunlardır. Günlük yaşamda karşımıza çok çıkan bu hususlarda mal sahipleri ve kiracılar her ne kadar eskiye göre daha bilinçli davranmaya başlasalar da, halen istenilen düzeyde hukuki bilgilere sahip olmadıklarından aralarında kurmuş oldukları yazılı yada sözlü hukuki ilişkilerde eksikliklerden dolayı hukuki sorunlarla karşı kaşıya gelmektedirler.

Öncelikli olarak mal sahipleri taşınmazlarını kiraya verecekleri şahıs yada şahısları kısmen tanımaları; meslekleri, nerede çalıştıkları, daha önce nerede oturdukları ve niye ayrıldıkları ile taşınmazlarını ne kadar süre için kiralamayı düşündüklerini öğrenmeleri faydalı olacaktır. Aynı şekilde kiracılar da, kiralayacakları taşınmazı iyice görmeleri, daha önce kiracı olarak oturanların niye ayrıldıklarını ve taşınmazın fiziki yada çevresel koşullarını ve olası problemlerini iyice öğrenmeleri gerekir. Bu hususlarda taraflar mutabık kalırsa ikinci aşama olarak kiracılık ilişkisinde hukuki belgelerin düzenlenmesi ve yazıya dökülmesidir. Hukukumuzda sözlü kira sözleşmeleri geçerli olsa da ileride bir problem çıktığında ispat açısından sorunlar yaşamamak adına tarafların ve varsa kefilin imzalarını içeren yazılı bir kira sözleşmesi yapılması kesinlikle doğru olacaktır. Taraflar haklarını ve yükümlülüklerini ayrıntılı bir şekilde sözleşmede belirtmelidirler. Tarafların açık kimlik bilgileri (kimlik fotokopileri de eklenerek), adresleri, kira bedeli, kira ödeme tarihi, kira süresi, depozito miktarı, taşınmazla birlikte teslim olacak demirbaş eşyalar vb. birçok husus ayrıntılı olarak sözleşmeye yazılmalıdır. Ayrıca taşınmaza ilişkin alacak ve borçlar, tadilat ve onarım vb. hususlarda hangi tarafın sorumlu olacağı ve nasıl bir paylaştırma yapılacağı da belirtilmelidir. Yine mal sahipleri için en büyük problemlerden biri olan kira bedelinin ödenmemesi yada ödemede oluşan gecikmeler, fiziken taşınmaza verilen zararlar gibi hususlarda kanunlara aykırı olmamak koşuluyla ne gibi yaptırımlar (tazminat, cezai şart, faiz, tahliye vb.) öngörüleceği de bilhassa sözleşmeye eklenmelidir. Ayrıca mal sahibi taşınmazını belli bir süre için kiralama düşüncesinde ise , kira müddetinin bitimini içeren yazılı bir tahliye taahhütnamesini de mutlaka kiracıdan imzalı olarak almalıdır. Aynı şekilde kiranın başlangıcında elektrik ve su aboneliklerini kiracının üzerine alması yerinde olacaktır. Bütün bu hususlar eksiksiz yapıldığında mal sahibi açısından ileride kira bedelinin ödenmemesi yada ödemede gecikmeler, haksız yere taşınmaza verilen zararlar yada sözleşmeye aykırı eylemler durumunda kiracıya yönelik ihtarname çekme, sözleşmeyi feshetme, icra takibine geçme, tahliye, alacak yada zarar giderimi davaları gibi hukuki hakları elde edecektir. Bunların yanında kiracı açısından da, kiralamış olduğu taşınmazda kendi hatasından kaynaklanmayan kusurların zamanla ortaya çıkması yada taşınmazın kullanımını olumsuz etkileyen eksikliklerin meydana gelmesi yada mal sahibinin kira sözleşmesine uygun davranmaması ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda mal sahibine bu hususları bildirerek ortadan kaldırılması hususunda ihtarname çekme, sözleşmeyi feshetme ve uğramış olduğu zararın giderimini isteme hakları olacaktır. Unutulması gereken bir hususta Mal sahibi ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesi ancak Borçlar Kanunu kapsamında yer alan hükümler dahilinde feshedilebiliyor. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılıyor.Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremiyor. Ancak, 1 Temmuz 2014 tarihinden beri 10 yıllık kiracılar gerekçesiz tahliye edilebiliyor.10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kiracılık ilişkilerinde hukuki düzenlemelerimiz süreye önem vermektedir. Duruma ve koşullara göre ihtarname, icra takibi, tahliye davası gibi başvurulabilecek hukuki yollar için hep süre şartı konmuştur. Kimi durumlarda bu süreler günlerle ifade edilen küçük zaman dilimleri içerdiğinden, ihmal yada bilgisizlik sonucu kaçırılan süreler sonrasında önemli hak yitimleri olabilmektedir. Bu durumda da uzayan kira ilişkileri sonucu ne yazık ki bir taraf haksız yere mağdur konuma düşmektedir. Bu sebeplerden dolayı taraflar hukuki yollara başvuru haklarını kaybetmemek için kanunları iyi bilmeli, gerekirse bir hukukçu yada avukattan destek almalı ve süresinde yetkili mercilere başvuruda bulunmaları gerekmektedir. 

Yukarıda anlattığım hususlar ışığında özetle son söz olarak şunu belirtmeliyim ki; gerek mal sahibi gerekse kiracı, kira sözleşmesinin başında kira ilişkisine ait tüm hususları ayrıntılı ve yazılı şekilde sözleşmeye ve belgelere dökmesi ileride doğabilecek problemlerde sahip olduğu hakları hukuken en iyi şekilde kullanmasına müsaade edeceğinden, mutlaka kira sözleşmesi ve mutabık kalınmışsa tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak yapılmasını öneririm. Saygılar...
                                                                                      Avukat
                                                                            Hamit Emrah KARAKUŞ

Tüm Hakları Saklıdır.
İnternet sitesimizde yayınlanan makale, yazı, döküman, dosyalar ve resimler izin alınmadan ve kaynak gösterilmeden kullanılamaz.
Yukarıdaki maddeyle ilgili sorularınız ve izin işlemleri için lütfen bizimle temas kurunuz.
KARAKUŞ Hukuk ve Danışmanlık Bürosu
İletişim : 0 (256) 315 65 00 - 0 (539) 508 52 36
E-Mail : karakushukuk@outlook.com